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    干貨!裝配式房地產項目開發成本全過程控制策略

    發布時間:2019-07-10  |  來源: 智匯云 |  作者:Admin

      裝配式建筑成本管理,不同于傳統的成本管理。不可將眼睛只盯著比傳統現澆價格高的構件價格,目前裝配式建筑的增量成本中,可以努力降低的空間有限。拔高視野,從房地產開發的全局來看如何更好的開展裝配式建筑的成本管理。

    干貨!裝配式房地產項目開發成本全過程控制策略

      采用EPC工程總承包模式、實施規?;筒捎脴藴驶O計等是解決裝配式建筑造價偏高問題的內在因素。本文以房地產開發的時間順序,分享從拿地、建設、銷售3個階段的成本管控經驗。

      一 、拿地階段

      在房地產開發前期,需進行市場調研、可行性研究,為拿地提供參考數據。在此環節,房價是調研的核心內容,地方政府的裝配式建筑鼓勵政策和土地增值稅政策是調研重點,預制構件廠家的技術體系、資金實力和位置布局是調研關鍵。

      二、建設階段

      建筑安裝環節包括了設計、采購(生產)和施工三個緊密相關的過程,該環節的成本比例達到80%以上,是成本控制的重點所在。

    干貨!裝配式房地產項目開發成本全過程控制策略

      1、裝配式設計是成本控制的關鍵要素

      設計對項目最終造價起決定作用,但目前裝配式建筑設計處于重新起步階段,大多數建筑設計院不具備裝配式建筑專業設計能力,BIM技術的運用也處于摸索、起步階段。這就促使房產公司提高整合能力,對傳統設計、裝配式深化設計、構件生產和施工單位的技術力量、項目具體情況進行整合,以便預制構件的生產、運輸和施工,達到節約造價的目的。

      2、采購管理的優化、創新

      預制構件的采購,要從預制率、技術體系、規?;?、標準化、資金成本等多方面綜合平衡,以實現房地產綜合成本最優化。

      三 、銷售階段

      1、提前預售

      由于有的地方政府均給予裝配式房地產項目提前預售的鼓勵措施,能有效地加快資金回收速度,降低利息支出,從而降低總成本。

      2、銷售稅費

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      房地產項目的綜合稅負能達到10%~15%左右,甚至更高,土地增值稅是推高稅負的主要因素。土地增值稅以增值額為計繳基數,稅率分為30%、40%、50%和60%四檔,可按房地產開發成本總額加計扣除20%;同時對增值率低于20%的普通住宅免征土地增值稅,所以提高成本是管控銷售增值率的最有效手段。如果管控到位,可獲得很好的節稅效果。

      經濟學原理證明了成本問題不是制約新技術、新產業發展的根本因素,建筑產業節能增效、轉型升級的需要才是裝配式建筑發展的強大引力,房價和政策是引領裝配式房地產項目快速應用的助推劑。綜上分析,裝配式房地產項目的開發全過程成本是可控的,如何利用好國家和地方政府一系列鼓勵、獎勵性政策,算開發全過程的大賬,才是上上之策。


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